管理組合のためのマンション管理コンサルタント

共用部分の瑕疵や事故の責任は誰にあるのか

外壁が落ちて通行人が怪我をしたら

マンションの老朽化や手抜き工事によって、マンションの外壁やタイルなどが剥がれ落ちて、下にいた通行人が怪我をしたり、死亡することもあり得ます。そうしたケースでは、基本的に外壁は共用部分であるため、管理組合、すなわち区分所有者全員が責任を負うことになります。ただし、落下した原因が手抜き工事にあり、工事会社の責任が明確になった場合には、その工事会社の責任を追及できます。

さらに管理会社が必要な点検を怠っていたなどの、管理委託契約上の義務違反があった場合は、管理会社にも責任の一端があると認められます。

バルコニーから植木鉢が落下した場合、バルコニー自体は共用部分ですが、専用使用権が認められており、しかも植木鉢を置いたのは、もちろん、そのバルコニーに接する専有部分の住人(占有者)ということになります。

このような場合、民法では、まず占有者が責任を問われます。ただし原因の発生に、きちんと注意を払っていたなど、無過失が証明された場合には、責任は問われません。その際には、(区分)所有者の責任となります。しかも、所有者に過失があるかどうかは無関係です(民法717条第1項)。

いずれにしても、所有者および管理組合は、こうした事故に対応する保険に加入しておく必要があります。

屋上への不法侵入によって起こった事故

屋上に人が不法侵入して、事故を起こしたり、落下して死亡したりした場合、まず、「屋上への立ち入りを禁止していたか」「屋上に簡単に侵入できないように処理をほどこしていたか」が問題になります。

通常のマンションでは、屋上に通じる階段の入口に柵が設けられ、しかも施錠してあるケースがほとんどです。そこまで対策が施されていたなら、管理組合や区分所有者には責任がないと思われます。

もし鍵がかかっていなかった場合、最初から鍵そのものがなかったなら、所有者たる管理組合、または区分所有者全員の責任となります。

鍵の管理が管理会社に一任されていたなら、管理会社の責任が問われることになるでしょう。もちろん、管理組合と管理会社との間で交わした管理委託契約書に、屋上への入口の鍵の管理が記載されている場合に限ります。

駐車場で起きた物損事故の責任は?

マンションの敷地内で事故が起こった場合、本来は事故の原因をつくった者に責任が生じます。

たとえば、敷地内で自動車事故が起こったなら、その原因をつくった本人の責任となります。ただし、共用部分である 駐車場内で、何者かによるいたずらによって自動車に傷をつけられたとしたら、管理組合の責任となるケースも出てくるかもしれません。そこで使用細則のなかに、管理組合は駐車場における事故の一切の責任を負わないと記載しておくことも必要です。

さらに駐車場内に掲示して、利用者1人1人とも覚え書きを取り交わしておくといった対策を考えるべきでしょう。

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