はじめて管理組合という言葉が登場
区分所有法はホテルやオフィスビルなどにも適用されるため、「マンション」という言葉は一切使われていません。これは、住む場所としてのマンションには不十分な点が少なくないことの証でもあります。
そこでマンション管理専門の法律として、２００１年８月に誕生したのが、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（一般的に「マンション管理適正化法」と呼ばれています）」です。このマンション管理適正化法により、「管理組合」という言葉が法律にはじめて登場し、分譲マンションの維持管理の主体となるのは、管理組合であると明確に規定されました。そして管理組合には、適正なマンション管理を行う努力義務が課せられました。
マンション管理士という専門家が誕生した
マンション管理適正化法により、「マンション管理士」というマンション管理の専門家が国家資格として設けられました。マンション管理士は、管理組合の運営全般のアドバイザー、コンサルタントとして、管理組合の運営や建物の維持保全などについて長期的かつ総合的にコーディネートします。管理組合とは顧問契約を結んだり、または個別の案件についてスポットでコンサルティング契約を結んで仕事をしています。
具体的な仕事としては、総会の運営方法を指導したり、長期修繕計画などの計画内容をチェックしたりするほか、マンション管理士のアドバイスに沿って、マンションの設備の定期点検や排水管清掃の費用などを複数の業者に見積もりを出させ、工事費や施工内容の妥当性をチェックすることができます。
さらに管理規約が長い年月の間に実勢と合わなくなっていたりしていることがあります。マンション管理士がお手伝いすることにより最新の情報や実勢を反映した管理規約の改正が容易になります。
管理会社は管理委託契約に基づいて業務を遂行します。当然会社ですから利益も上げなければなりません。場面によっては、管理組合と利害がぶつかるケースも出てくることがあるかと思います。マンション管理士は、あくまでも管理組合側の視点を持った第三者の専門家として、マンション管理がスムーズに進むようにサポートします。
マンション適正化法では、マンション管理士について「信用失墜行為の禁止」や「機密保持義務」も明記されています。
マンション管理業者が登録制になった
マンション管理業者に対する登録制度もできました。マンション管理適正化法ができるまでは、マンション管理業者の業界には特に有効な法規制がありませんでした。たとえば、管理組合のお金であるはずの管理費等を管理会社名義の預金で管理して、そのまま倒産したり、使い込んだり、あるいは顧客である管理組合に業務の報告をしていなかったりと、困った事例は数多くありました。
そこでマンション管理適正化法では、マンション管理会社を登録制とし、「管理業務主任者」という国家資格を持った者を３０管理組合につき、１名以上、事業所ごとに置かなければならないなどの規制が設けられました。また、管理会社と管理組合が管理委託契約は自動更新ができなくなり、契約前に管理業務主任者による重要事項説明が義務付けられました。また、管理組合の財産の管理の方法の規制や管理会社の財務状況情報開示を義務づけ、管理事務の報告なども義務付けられました。
