自分のマンションは自分で守る

マンション管理とは誰のためにあるかというと、それは区分所有者です。区分所有者とは、その名の通り、区分された建物の一部、すなわちマンションの住戸を所有する人です。

この区分所有者全員で組織するのが管理組合です。管理組合の運営は、一般的には区分所有者の中から、理事長、副理事長、理事等を選んで、理事会での話し合いが中心となって行われます。

そして、多くのマンションでは、実際に会計、清掃、設備点検、管理人さんの派遣など、日常の管理業務を行うのが管理会社です。管理組合と管理会社とは業務委託契約を結んでいる関係にあります。

また、住戸には区分所有者でない人が住んでいる場合もあります。区分所有者と賃貸借契約を結んでいる賃借人や、区分所有者の親族等で「占有者」と呼ぶことにします。区分所有者ではないので、管理組合の構成員ではありません。

多くのマンションには管理人がいて、清掃、見まわり、防災、宅配便の預かり、放置自転車の処理など、いろいろと世話をやいてくれます。また、消防設備の点検や貯水槽の清掃ｌ、エレベーターの点検などは、多くのマンションでは管理会社が手配しています。

しかし、マンションを管理する主体は管理組合です。管理組合は理事会を開き、また必ず年に１回以上は総会を開いて、マンションに関する重要な取り決めをしなければなりません。ところが、その仕組みがうまく機能していないマンションもあります。管理会社の言いなりで、管理組合がきちんと役割を果たしていないのです。

マンションは管理会社に管理してもらうのではありません。あくまでも区分所有者が管理組合をつくって、自発的に管理していくものです。その仕事の一部を管理会社に委託しているのにすぎません。

管理組合はマンションが分譲され、区分所有者が発生した時点で自然に成立するものです。区分所有者となった人は、その時点ですべて管理組合の構成員になります。「管理組合の活動が気に入らない」「理事になるのがいやだ」と考えたとしても、持っている住戸を売却しない限り、管理組合から脱けることはできません。

そのマンションに住み続けるならば、積極的に管理組合の活動に参画して、意見を述べるべきです。そうすることで、自分の考えが反映され、より快適な生活を送ることができるようになります。自分のマンションは、あくまでも自分たちで管理するんだという気持ちを持つことが大切です。

区分所有者が、その所有する住戸を他の人（賃借人）に貸している等して、そのマンションに住んでいないことがあります。しかし、その場合も区分所有者が管理組合の構成員であることに変わりはありません。総会に出席して、議決に参加する権利があります。

一方、賃借人は管理組合の構成員ではありませんが、管理規約や総会での議決事項には、区分所有者と同様に遵守する義務があります。総会において、賃借人に利害関係が及ぶような議決がなされる場合には、賃借人も総会に出席して意見を述べることができますが、議決権はありません。

専有部分とは、住戸内で区分所有者が所有している部分のことです。専有部分は原則として、区分所有者が共用部分に影響を与えない範囲で自由に改変したり、売却したりすることができます。

一方、共用部分とは、専有部分以外の建物とその付属物等です。ただし、この境界をどこに設定するかについては規約の定めによります。

共用部分は、区分所有法で次のように大きく２種類に分類されています。

(1) 法定共用部分

廊下、会談室、玄関ホール、エレベーターシャフト、屋上、外壁、建物の躯体などの、専有部分以外の建物の部分と、エレベーター設備、配線の基幹部分、配管の本管部分、消防設備などの建物の付属物の部分です。これらは法律で定められた共用部分であるために、「法定共用部分」と呼ばれます。

(2) 規約共用部分

各マンションごとの管理規約によって定められている共用部分を「規約共用部分」と呼びます。別棟の倉庫、物置、管理室、集会室などが、これに当たります。

「一部共用部分」と呼ばれる部分が存在するマンションもあります。低層階に店舗などが併設されていて、その店舗部分専用のエレベーターがある場合は、そのエレベーターが店舗の区分所有者だけで共有する一部共用部となる場合があります。

こうした共用部分を管理するために、区分所有者は費用を負担しなければなりません。それが、「管理費」です。共用部分を清掃する費用や、給水設備、エレベーターなどの保守点検、共用部分の水道光熱費、損害保険料などに使われます。